Locazioni brevi, stretta dal 2026: con tre appartamenti scatta l’attività d’impresa

Dal 1° gennaio 2026 è cambiato in modo significativo il quadro normativo delle locazioni brevi. Con la Legge di Bilancio 2026 è stata ridotta la soglia oltre la quale l’attività di affitto turistico è presunta come imprenditoriale: basta destinare alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno perché scattino automaticamente gli obblighi tipici dell’impresa. Una novità destinata ad avere impatti rilevanti anche sul mercato veronese, dove gli affitti di breve durata rappresentano una quota crescente dell’offerta abitativa, soprattutto nelle aree turistiche e nei centri storici.

La norma chiarisce che con tre appartamenti locati anche per un solo giorno nell’anno solare, l’attività viene considerata imprenditoriale, indipendentemente dal numero di contratti stipulati o dalla presenza sui portali online come Airbnb e Booking. Conta esclusivamente la percezione del reddito da locazione breve nel corso dell’anno. Restano invece esclusi dal conteggio gli immobili affittati con contratti abitativi ordinari, come i 4+4 o i 3+2.

Il superamento della soglia comporta una serie di adempimenti immediati. Dal momento in cui viene locata la terza unità immobiliare, il proprietario – o il soggetto che concede l’immobile in sublocazione o comodato – deve procedere con l’iscrizione al Registro delle Imprese, l’apertura della partita IVA e la scelta del regime fiscale più adeguato. In presenza dei requisiti, è possibile optare per il regime forfetario, con una redditività fissata al 40% e franchigia IVA; in alternativa si applica il regime ordinario, con IVA al 10% se l’attività rientra nella disciplina delle locazioni turistiche regionali o con esenzione IVA negli altri casi.

Resta uno dei nodi più delicati: gli effetti nell’anno di superamento della soglia. La norma non chiarisce esplicitamente se l’attività d’impresa decorra dall’inizio dell’anno o dal momento in cui si loca il terzo immobile. Secondo gli orientamenti già espressi dall’Agenzia delle Entrate in casi analoghi, ai fini IVA le regole d’impresa si applicano dal superamento della soglia, mentre per le imposte dirette il regime d’impresa potrebbe valere per l’intero periodo d’imposta, rendendo necessaria una ricostruzione contabile dei canoni e delle spese sostenute.

Per il territorio veronese e veneto, dove il tema delle locazioni brevi è al centro del dibattito economico e urbanistico, la misura segna un cambio di passo netto: l’obiettivo è contrastare forme di attività para-imprenditoriali non dichiarate, ma il rischio è quello di aumentare la complessità gestionale per piccoli proprietari e famiglie che integrano il reddito con il turismo.

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